【マイホーム購入者必見】固定資産税を知らずに家を購入しようとしてませんか?

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固定資産税とは

 建物や土地には、必ず固定資産税がかかります。それは、毎年1月1日時点の所有者に対して、国が定めた基準に基づいて市町村が固定資産税評価額を定めます。固定資産税評価額をもとに賦課課税方式(一方的)に固定資産税が計算されます。

 固定資産税は、所有者がそのまま所有しているだけで申告することなしに、市町村が勝手に税金を計算して、納付書などの書類が勝手に所有者のもとに郵送されてきます。

土地家屋の敷地である「宅地」や「田」「畑」「山林」「公衆用道路」など全ての地目事業者の申告不要
(賦課課税方式)
家屋住宅(戸建てやマンション)、店舗、工場、倉庫、その他の建物事業者の申告不要
(賦課課税方式)
償却資産事業に使用される機械・器具、船舶、航空機、車両、運搬具、備品、工具、構築物などの資産事業者の申告必要
(申告納税方式)

建物付属設備は、基本的に躯体部分と一体として家屋として扱われて評価されます。そのため、建物付属設備(一定の構築物を含む)を所有しても、市町村が評価した固定資産税評価額に既に含まれているので、基本的には事業者がおこなう償却資産税の申告対象にはならりません。

*賦課課税方式・・・税金などを割り当てて負担させること。

*躯体・・・、建築物の構造体のことを指します。 構造躯体という場合は、建築構造を支える骨組みにあたる部分のことで、基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材(筋かいなど)、床版、屋根版または横架材(梁など)などを言います。

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固定資産税の計算

 固定資産税額の計算は、土地や建物の場合、「課税標準額×1.4%」というのが基本になります。固定資産税評価額は、マイホームを持っている人であれば、毎年送られてくる固定資産税課税明細書に記載されており、自分が所有していない不動産の固定資産税評価額を調べたい場合は、各市町村にある固定資産課税台帳を閲覧することで確認することができます。

*課税標準額・・・固定資産税評価額をもとに算出される価格で、計算のもととなる固定資産税評価額は、3年に1度の評価替え(評価額を資産価格の変動に対応する適正な均衡のとれた価格に見直すこと)が行われています。一般的に、土地や建物などの不動産の売買価格(実勢価格)の7割程度の価格となっています。

固定資産税を安くする方法

  新築建物の固定資産税や不動産取得税の適正化対策によって、これから建物を建築する場合や建物を建築中の場合に「不動産取得税」と「固定資産税等」の納税額を適正化により、二重課税の還付請求をおこなうことができます。

 その理由としては、建物を建築中または、計画中であれば分離方式が可能になるからです。分離方式とは、主体構造部等と建設設備等を一体の家屋として登記した場合、その家屋に対して不動産取得税が課税されますが、分離方式を採用することで、主体構造部等(躯体)のみが家屋になる、その家屋に対しての不動産取得税は、課税されるが建築設備等(設備)は、課税対象から除外されます。

 でも、分離申告ってそんなの個人ではできないですよね。そのため、私にお問い合わせをいただければ「躯体と設備の分離申告」を代行しておこない、設備を躯体より短い年数で適正化させることができます。これは、個人で家を購入予定の方や法人で家を建てる方も対象となっています。

 「もう一度言いますが、分離方式による主体構造部等の家屋のみに課税となります」

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対象

 対象となる建物と税、さらにこの申告をするとどのくらい安くなるのかを順に記載します。一生に一度のマイホーム購入や事業者が、税で売り上げを下げる前に見てもらいたいです。

対象となる建物

 新築事業用建物(ホテル・賃貸マンション・オフィスビル・店舗等)が基本的に対象となる建物になります。

対象となる税

 建物の固定資産税/都市計画税(非常に高い確率で還付請求が可能)が対象となる税になります。しかし、物件等の種類/地域によっては、一部対象外となるケースがあるので気になる方は、お問い合わせください!

実現内容

 適正効果として、建築総額の約20%前後の削減効果があります(地域によって少し変動有)。従来の計画比の約75%以下で計画することができます。

*本事業は、ビジネスモデル特許の出願(出願番号:2020-171163)をしており新築建物の固定資産税のクラウド対応型予測支援システムとして登録予定になります。

申込条件

 申し込む可能条件は、以下の三つになります。

  • 竣⼯前(工事前)の新築事業用建物あること
  • 新築工事着手前の事前打ち合わせ可能
  • 竣⼯3~4か月前までの相談(竣⼯後の受付は不可)

 上記は、これから新築を建てる予定の人であれば、だれでも当てはまるものだと思います。また、所有名義に関して躯体と設備を分離して別々の所有者名義にして申告するため、2つの法人格等(個人含む)を準備する必要があります。

分離パターンの例

(例1) 躯体:A法人 / 設備:B法人

(例2) 躯体:A法人 / 設備:B個人

 また、企画書の作成が必要になるため、事前の算定用データが必要になります。

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手順

 手順を4つにわけて説明します。基本的には、資料の準備や契約書の締結をおこなっていただくだけになります。

算定用データの借受

 準備する資料は、以下の資料になります。また、資料を借用する際は「秘密保持契約に関する念書」を提出します。

  • 新築建物の見積書(EXCEL版)
  • 平面図 / 立体図
  • 仕様書

適正化企画書の作成

 企画書作成までは、無料でおこなっています。また、税額のシミュレーション結果の算出、手続き実施に当たる手数料をここでお伝えします。手数料に関して、以下に記載します。

コンサルタント手数料

 固定資産税及び都市計画税における適正化効果税の最低20%以上(市町村の内容により変動)また、継続的に受注が見込まれる場合は値引きをすることも可能になります。

手数料の支払い

 手数料総額の30%:契約締結後、5営業日以内

 手数料総額の70%:分離申告受理後、5営業日以内

*万が一、分離申告が不受理の場合でも総額30%の着手金は前金返金になります。

二重課税の還付請求代行の契約

 適正化企画書の内容を確認していただき、コンサルティング業務委託契約を締結します。

二重課税の還付手続き

 代理で課税帳への交渉・申告をおこないます。また、再申告が認められない手続きとなるので、事前の準備がカギになります。

まとめ

 家を買う際や事業として不動産を設立する際、何気なく決まった額を払おうとしている固定資産税ですが、減額できることを知っているのはまだまだ少ないのではないでしょうか。長年払い続ける必要がある固定資産税だけに、安く済ませたいですよね。

 今回は、分離スキームの部分や実例を挙げて説明できないのですがお問い合わせいただければ、もう少し細かく説明とどのような対策をしていけば、節税することができるのかを分かっていただけるはずです!

 ぜひ、お問い合わせいただき夢のマイホームを安く!

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